Читать в браузере

Завтра, 8 сентября, в 20.00 мск начинается 8-недельная программа «Продукт-менеджер». Тех, кого взяли по тарифу «оплата после трудоустройста» — проверяйте email, вам пришло приглашение.

Участники сообщества Product Unity так же могут участвовать в этом наборе (включено в годовую подписку).

Расскажите знакомым, кому интересно.
Отправьте сотрудников и/или отправьте свои продуктовые задачи и тестовые задания участникам курса.

А уже 22-го сентября начнется курс по RPA-роботам.

Куда теперь вложить деньги простому россиянину? Западные рынки стали «токсичными», российские компании отменяют дивиденды, доллары под подушкой горят в инфляции. Теперь даже машину нормальную не купить и в отпуске денег не промотать.

Остаётся только недвижимость и бизнес. Сегодня в выпуске речь про недвижимость. Появляются инструменты на любой вкус и кошелёк — вложиться в недвижимость сейчас можно даже от нескольких тысяч рублей. Давайте рассмотрим основные форматы инвестиций и способы оценки недвижимости.

Дисклеймер: информация не является инвестиционной рекомендацией. Инвестиции в недвижимость, как и в любой другой актив, связаны с риском потерять деньги. Всегда проводите собственное исследование, прежде чем инвестировать.

10 шагов:
1. Российские биржевые фонды недвижимости
2. Зарубежные REITs
3. Коллективные инвестиции в коммерческую недвижимость
4. Инвестиции в машиноместа
5. Инвестиции в склады индивидуального хранения
6. Инвестиции в квартиры под сдачу
7. Инвестиции в квартиры под перепродажу (флиппинг)
8. Инвестиции в коммерческую недвижимость
9. Торги по банкротству
10. Субаренда и управление недвижимостью

1. Российские биржевые фонды недвижимости

Порог входа: 5 тыс. рублей. 

Самый простой способ инвестировать в недвижимость — купить паи ЗПИФ недвижимости на Московской бирже. Они доступны через крупных брокеров: Сбер, ВТБ, Альфа, Тинькофф. 

Вот несколько фондов, паи которых можно купить на бирже:

• Парус — позволяют инвестировать в складские объекты: логистические центры Ozon и Сбера. Доход идёт от арендных платежей.
• PNK rental — фонд из нескольких объектов индустриальной недвижимости. Дивиденды выплачиваются ежеквартально.
• Дом.РФ — «сборный» ЗПИФ, которые приобретает жилые и нежилые помещения, машиноместа и ценные бумаги российских эмитентов.

Плюс такого подхода: простота вложений, инвестору не нужно искать объекты недвижимости и управлять ими. Все эти задачи на себя берет управляющая компания, за фиксированную комиссию. Не нужно платить налоги на землю и имущество — только НДФЛ в размере 13% от суммы прибыли, полученной от инвестиций. 

Минусы вытекают из плюсов: инвестор никак не участвует в выборе объектов, комиссия взимается независимо от результатов управления недвижимостью. Для некоторых фондов нужен статус квалифицированного инвестора.

2. Зарубежные REIT

Порог входа: 5 тыс. рублей.

REIT — Real Estate Investment Trust, инвестиционные фонды недвижимости. Через них можно вложиться в зарубежную недвижимость.

Принцип работы схож с паевыми фондами в России: управляющая компания собирает деньги с инвесторов и покупает недвижимость, которую затем перепродаёт или сдаёт в аренду. Минимум 90% дохода УК выплачивает своим акционерам в виде дивидендов. 

Отслеживать состав и динамику фондов недвижимости можно на reit.com. Вот несколько показателей, на которые нужно обратить внимание при анализе. 

Акции и депозитарные расписки REIT торгуются на многих биржах, в том числе на нашей Санкт-Петербургской. Вот таблица REIT, которые можно купить через СПб биржу. Через иностранного брокера на Нью-Йоркской бирже можно приобрести акции более 150 REIT.

Но в REIT помимо рисков самой недвижимости, в РФ накладываются и инфраструктурные риски. Торговля зарубежными бумагами идёт через несколько прослоек, которые могут быть заблокированы. Такая заморозка уже произошла с частью иностранных бумаг — учитывайте это, если планируете вкладывать в REIT через российских брокеров.

3. Коллективные инвестиции в коммерческую недвижимость

Порог входа: 100-300 тыс. рублей.

Переходим к внебиржевым инструментам. Относительно доступный способ инвестировать в коммерческую недвижимость «без головняков» — воспользоваться платформами коллективных инвестиций. В РФ сейчас активны две:

1) SimpleEstate — вот хороший обзор платформы в Тинькофф-журнале. Вкратце, сервис находит привлекательный объект коммерческой недвижимости и проводит детальный аудит. После этого размещает его на платформе, собирает заявки от инвесторов и выкупает объект. Для каждого создают отдельное АО. Приобретая акции, инвесторы становятся совладельцами объекта и получают дивиденды.

Сейчас под управлением SimpleEstate находятся четыре объекта недвижимости стоимостью более 500 млн рублей. По данным стартапа, средняя доходность инвесторов составляет 15–20% годовых. Минимальная сумма инвестиций — 100 тыс. рублей

2) Aktivo — работают по модели ЗПИФ. Можно инвестировать в коммерческую недвижимость, приобретая паи фондов Aktivo. Минимальная сумма вложений — 300 тыс. рублей. Стоимость активов под управлением платформы — более 6 млрд рублей.

Продолжение (шаги 4-10) см. в полном выпуске Templates. Попробуйте всего за 1₽

Получите доступ к 10-шаговым мини-курсам. Подписка включает более 60 мини-курсов. Каждый месяц — ещё 4 новых курса (выпуски по средам)

Попробовать полную версию можно всего за 1 рубль. Пробный период — 7 дней и дальше 750 руб. в месяц